Семейная ипотека на частный дом может обернуться долгом выше стоимости недвижимости

Семья рискует получить недвижимость, рыночная стоимость которой значительно ниже задолженности перед банком.

При строительстве частного дома по семейной ипотеке стоимость участка и строительных работ нередко подгоняют под максимальную сумму кредита. В результате семья рискует получить недвижимость, рыночная стоимость которой значительно ниже задолженности перед банком. На эту проблему обратил внимание Игорь Арсентьев, генеральный директор юридической компании «Грассо», эксперт по земельному праву.

По наблюдениям специалиста, одна из распространенных схем связана с искусственным завышением стоимости земельного участка. Его могут продавать в несколько раз дороже сопоставимых предложений, а разницу включать в общую стоимость строительства. Особенно внимательно следует относиться к сделкам, в которых продавец земли и строительный подрядчик являются одной компанией или связаны между собой.

- Покупателю предлагают участок и строительство дома в пределах доступного ипотечного лимита. На первый взгляд все выглядит удобно: не нужно искать землю отдельно, договариваться с подрядчиком и самостоятельно организовывать строительство. Но проблема в том, что цена может не соответствовать реальной стоимости недвижимости. Семья берет кредит на одну сумму, а фактически получает имущество, которое стоит значительно дешевле, - объяснил Игорь Арсентьев.

Одним из признаков такой схемы юрист называет обещание вернуть покупателю часть кредитных средств наличными или зачесть первоначальный взнос, которого в действительности не было. Встречаются также сделки, при которых земельный участок последовательно перепродают через несколько связанных компаний, увеличивая его стоимость на каждом этапе.

Дополнительные риски возникают, когда строительная компания предлагает договор с общей сметой без подробного перечня материалов и работ. В таких случаях покупателю сложно установить, какая часть денег действительно направляется на строительство, а какая заложена в искусственно увеличенную цену.

- Особенно опасно, когда подрядчик требует перечислить всю сумму сразу. Если у компании нет построенных объектов, собственной техники и подтвержденной истории работы, семья фактически передает ей ипотечные деньги без достаточных гарантий. При остановке строительства кредит никуда не исчезает. Заемщик продолжает отвечать перед банком, даже если дом так и не достроили, - рассказал руководитель «Грассо».

По оценке Арсентьева, существенное значение имеют условия договора строительного подряда. Если в нем отсутствуют твердая цена, конкретные сроки завершения работ, подробная смета и ответственность за просрочку, подрядчик получает возможность менять стоимость строительства и затягивать выполнение обязательств.

Более защищенным вариантом юрист считает использование счета эскроу, при котором подрядчик получает деньги после завершения строительства и выполнения предусмотренных условий. Такой механизм снижает риск потери средств в случае, если строительная компания не исполнит свои обязательства.

Однако финансовые риски - не единственная проблема. Даже приобретенный в ипотеку земельный участок может оказаться непригодным для строительства жилого дома. Например, земля может относиться к категории или виду разрешенного использования, которые не допускают возведение жилого здания. Ограничения также возникают из-за расположения участка в охранных зонах линий электропередачи, газопроводов, водоохранных зонах или на территориях, подверженных подтоплению. Отдельная проблема - отсутствие законного подъезда к участку. Кроме того, нарушения градостроительных требований при строительстве могут осложнить регистрацию готового дома.

- Нельзя оценивать участок только по цене и красивым фотографиям. Нужно понимать, разрешено ли там строительство, есть ли ограничения, можно ли законно подъехать к дому и впоследствии зарегистрировать его. Иначе семья рискует получить землю, на которой невозможно построить и оформить то жилье, ради которого оформлялась ипотека, - подчеркнул Арсентьев.

Наиболее серьезные последствия возникают, если стоимость построенного дома оказывается ниже оставшегося ипотечного долга. В такой ситуации семья не сможет погасить кредит только за счет продажи недвижимости по рыночной цене. Для полного расчета с банком придется искать дополнительные средства.

Ситуация может осложниться при разводе супругов, когда необходимо решать вопросы раздела недвижимости и кредитных обязательств. Если при покупке использовался материнский капитал и детям выделены доли, продажа жилья потребует соблюдения дополнительных требований, включая получение разрешения органов опеки в предусмотренных законом случаях.

Игорь Арсентьев также допускает, что распространение сделок с искусственно завышенными ценами способно повлиять на вторичный рынок частных домов. Если большое количество объектов, приобретенных по завышенной стоимости, впоследствии выйдет на продажу, собственникам придется ориентироваться уже на реальные рыночные цены, а не на первоначальную сумму ипотечного кредита.

- Главная опасность заключается в том, что завышенная цена остается в кредитном договоре на годы. Даже если дом построен и оформлен, его реальная стоимость может не покрывать долг перед банком. А если строительство не завершено, семья оказывается в еще более сложном положении: полноценного жилья нет, но обязательства по ипотеке сохраняются, - заключил Игорь Арсентьев.