В Сочи может возникнуть дефицит новых квартир для постоянного проживания при большом выборе недвижимости

В Сочи может возникнуть недостаток качественных новых квартир для постоянного проживания, несмотря на большое количество предложений недвижимости.

Главная причина - ограниченное пополнение жилого фонда новыми проектами на фоне активного развития гостиничного строительства. Такой риск обозначила эксперт по недвижимости Мария Болтрик, оценив перспективы рынка новостроек курорта.

По опубликованным данным администрации Сочи, за 2025 год и прошедшую часть 2026 года в городе было выдано только одно разрешение на строительство многоквартирного дома. При этом гостиничный сегмент продолжает развиваться. В результате покупатели могут столкнуться с ситуацией, когда объектов недвижимости в продаже достаточно, но выбор полноценных квартир для постоянного проживания остаётся ограниченным.

- На мой взгляд, именно Сочи наиболее уязвим с точки зрения появления дефицита качественных новых жилых проектов. При этом речь не о том, что в городе совсем не останется недвижимости на продажу. Предложений может быть много, но далеко не каждое из них подходит семье, которая собирается здесь постоянно жить. Гостиничный номер с бассейном, красивым видом и современной архитектурой не становится полноценной заменой обычной квартире. У этих объектов разное назначение и разные условия использования, - объясняет Мария Болтрик.

Для покупателей, которые выбирают жилье для постоянного проживания, значение имеют не только стоимость и площадь квартиры. Важны жилой статус объекта, расположение, удобная планировка, парковка, близость школ, детских садов и другой повседневной инфраструктуры. Именно сочетание этих характеристик может оказаться наиболее сложным для поиска.

Дополнительным ограничением становится сокращение числа новых строительных проектов. Даже если действующие жилые комплексы продолжают продаваться, это не означает, что застройщикам экономически выгодно запускать следующие очереди или осваивать новые участки.

При строительстве нового комплекса девелоперу необходимо заново оценивать стоимость финансирования, предполагаемый спрос, объем уже непроданных квартир и затраты на подготовку площадки. Для Сочи особое значение имеют вопросы инженерных сетей, документации и инфраструктурных обязательств. Поэтому задержки новых запусков нельзя объяснять исключительно желанием застройщиков дождаться более высоких цен.

- Уже строящийся комплекс и новый проект могут иметь совершенно разную экономику. В действующем доме часть квартир продана, деньги покупателей находятся на счетах эскроу. Новый проект начинает с других финансовых условий. Кроме того, в Сочи непросто подготовить участок под строительство. Поэтому даже при наличии спроса запуск новых жилых комплексов может откладываться, - отмечает Мария Болтрик.

При этом недостаток новых проектов не гарантирует, что все оставшиеся в продаже квартиры автоматически найдут покупателей. Часть существующего предложения действительно сможет удовлетворить спрос, но только при соответствии требованиям по расположению, планировке, правовому статусу и стоимости.

Например, семья, которой необходима квартира с тремя отдельными спальнями рядом со школой, может отказаться от покупки в новом комплексе с неподходящими планировками и выбрать вторичное жилье в привычном районе. Покупатели курортной недвижимости, не привязанные к конкретному месту, могут рассмотреть другие города.

- Я не ожидаю, что сокращение числа новых проектов автоматически приведет к распродаже всего существующего предложения. Покупатели будут выбирать прежде всего подходящие им объекты. Если квартиру можно отремонтировать, то изменить расположение дома, сделать море ближе или перенести школу невозможно. То же самое касается правового статуса недвижимости. Поэтому качественные квартиры с удачным расположением будут находить покупателей, а объектам с существенными недостатками может потребоваться корректировка цены, - считает Мария Болтрик.

Таким образом, основным риском для жилого рынка Сочи становится не столько сокращение общего количества объектов в продаже, сколько ограниченный выбор новых квартир, пригодных для комфортного постоянного проживания. По оценке Марии Болтрик, именно в этом сегменте недостаток качественного предложения может проявиться раньше всего.