С 2026 года в России вступают в силу новые правила налогообложения сделок с недвижимостью. Они касаются продажи квартир, получения жилья в дар и по наследству, а также применения льгот по НДФЛ.
Эти изменения уже вызвали активное обсуждение среди владельцев недвижимости, так как прежние схемы освобождения от налога больше не действуют автоматически. Ранее правила были более простыми: если квартира находилась в собственности минимальный срок, при ее продаже налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивался. С 2026 года подход становится более строгим и формализованным. Теперь важно не только количество лет владения, но и его непрерывность. Любые перерывы в праве собственности, переуступки долей или попытки комбинировать сроки больше не принимаются во внимание. Государство делает ставку на прозрачность и цифровой контроль, что предполагает единые и однозначные правила для всех.
Когда налог на продажу квартиры платить не нужно?
Обновленные нормы сохранят два ключевых минимальных срока владения недвижимостью: 3 года, если жилье: получено по наследству от близких родственников; подарено членом семьи; приватизировано; является единственным жильем на момент продажи. 5 лет, если квартира была приобретена по договору купли-продажи или другим возмездным способом.
Ключевое новшество заключается в том, что срок владения должен быть непрерывным и начинаться строго с даты регистрации права собственности. Если квартира продана раньше установленного срока, НДФЛ начисляется в полном объеме — без возможности ссылаться на предыдущие периоды владения или доли.
Дарение и наследство больше не "безналоговая зона"
Ранее получение квартиры в дар или по наследству от близких родственников освобождалось от НДФЛ. Эти правила сохраняются, но меняется порядок налогообложения при последующей продаже такого жилья. С 2026 года, если подаренная или унаследованная квартира продается до истечения минимального срока владения, налог придется уплатить независимо от степени родства. Это означает, что сам факт дарения от родителей или получения наследства больше не освобождает от уплаты НДФЛ при быстрой перепродаже имущества. Проще говоря, квартира, полученная даже от близких родственников, должна находиться в собственности установленное время. В противном случае доход от ее продажи будет признан налогооблагаемым.
Льготы для семей с детьми: важное исключение
Отдельный порядок предусмотрен для семей с детьми. Закон сохраняет и уточняет льготу, которая позволяет не платить НДФЛ при продаже старого жилья и покупке нового, если: в семье есть несовершеннолетние дети; либо дети до 24 лет, обучающиеся очно; либо недееспособные дети (без ограничения по возрасту).
В этом случае срок владения продаваемой квартирой не имеет значения. Льгота применяется автоматически при подтверждении статуса семьи и улучшении жилищных условий. Это правило позволяет семьям планировать переезд без дополнительных налоговых рисков.
Цифровизация сделок: контроль без "человеческого фактора"
Все изменения сопровождаются полной цифровизацией учета прав собственности. Даты регистрации, перехода прав и история владения будут фиксироваться в электронных реестрах и автоматически анализироваться налоговыми органами.
Это означает: невозможно будет "договориться" или сослаться на неточности в бумажных документах; любая ошибка в сроках сразу станет основанием для начисления налога; ответственность за корректность данных полностью ложится на собственника.
Обновленные правила распространяются не только на квартиры, но и на жилые дома, дачи, земельные участки, гаражи и другие объекты недвижимости. Любая сделка с объектом, который находится в собственности меньше минимального срока, автоматически привлекает внимание налоговой службы. Новые правила упрощают систему, делая ее более прозрачной и понятной, но одновременно и более строгой.
