На фоне санкций, принятых Западом в отношении российской экономики, перед жителями нашей страны, имеющими сбережения, встал главный вопрос – как сохранить свои «кровные».
Самым надежным активом, в том числе в кризисные периоды, считаются квадратные метры. Скупают ли сегодня кубанцы и приезжие из других регионов недвижимость в Краснодарском крае или рынок домов и квартир замер в ожидании?
Как рассказали «Кубанским новостям» эксперты, сегодня в регионе наблюдается новый виток спроса на собственные дома.
– Рынок недвижимости в Краснодарском крае, в том числе в Краснодаре, – непростой, – отметила руководитель краснодарской компании «Красная линия», специализирующейся на строительстве и продаже домов, Евгения Беликова. – Как бы мы ни пытались сдержать миграционный поток, люди все равно будут ехать сюда в силу климата, более развитой, чем в ряде регионов, инфраструктуры. Лидером по продажам был и остается краевой центр, на втором месте – Сочи, на третьем – Анапа. Если говорить о Краснодаре, то еще в конце 2020 года здесь вырос спрос на дома, и сегодня эта тенденция сохраняется.
По словам специалиста, сегодня как краснодарцы, так и представители других регионов охотнее всего покупают дома в пригороде краевого центра и в близлежащих районах.
– Больше всего рассматривают Динской и Красноармейский, Северский районы. Покупателей привлекает тот факт, что это максимум 30–35 км от города. А дома в станицах – с газом. Кроме того, они кирпичные, возведены в соответствии с градостроительными нормами и по цене ниже, чем в самом краевом центре. Кроме того, сегодня в районах все больше развивается социальная инфраструктура – строятся новые школы, детские сады, спортивные комплексы с бассейнами. Это тоже является плюсом для покупки домов в станицах и пригородных поселках, – отметила Евгения Беликова.
Что касается рынка квартир, то сегодня по-прежнему хороший спрос наблюдается на рынке новостроек, особенно на студии.
А вот вторичка вошла в небольшую стагнацию.
– Если застройщики сегодня в том же Краснодаре продают квартиры по цене от 100 до 120 тыс. рублей за квадратный метр, то ряд собственников повысил цены до 130–140 тыс. за квадратный метр. И это оказало влияние на спрос. Кроме того, если брать разные микрорайоны города, то цены тоже растут и выравниваются. Так, на Гидрострое и в Славянском микрорайонах квадратный метр уже стоит в среднем 110–120 тыс. рублей. Что касается продавцов квартир в таких престижных районах, как Фестивальный, Юбилейный, цены еще выше. Но цен 180–200 тыс. рублей за метр, как предполагалось, все-таки нет, – сказала Евгения Беликова.
Несколько затормозило рынок вторичного жилья и чисто обывательское опасение – как бы не продешевить. Есть случаи, когда уже перед заключением сделки о купле-продаже продавец снимает предложение. Вместе с тем, специалисты в области недвижимости советуют: если есть желание купить или продать квартиру сегодня – делайте это.
– Аналитики рынка недвижимости к лету прогнозируют увеличение стагнации по квартирам. Поэтому сейчас – время принять решение. Самым выгодным будет так называемый комбо вариант – продать и сразу подобрать другое жилье, – рассказала Евгения Беликова.
Также эксперт пояснила ситуацию с ипотечными кредитами.
– Сегодня выгодно брать ипотеку с господдержкой на первичном рынке квартир. Многие застройщики также дают покупателям субсидированную ставку.
В то же время, если вы захотите приобрести по той же ипотеке для молодых семей дом, могут возникнуть сложности, это связано с ограниченным количеством аккредитованных банками застройщиков.
– С этого года можно купить дом по ипотеке с господдержкой. Но сделки проходят непросто. Кроме того, льготной ипотеке с господдержкой для регионов ограничен кредит до 3 млн рублей. А первоначальный взнос наличными должен быть не менее 20 процентов, – объяснила Евгения Беликова.
Также могут возникать нюансы на этапе оценки недвижимости.
– Оценочные компании, которые работают в крае, ориентируются в основном на интернет-источники, а там могут присутствовать фейковые объявления. Например, дом в реальности стоит 6 млн рублей, а в некоторых объявлениях стоит цена 4 млн рублей. Оценка в ряде таких случаев может затормозиться. Поэтому при сделках по ипотеке на дом у разных банков нужны специалисты, которые в этом разбираются досконально, – заключила Евгения Беликова.
Свою точку зрения относительно рынка недвижимости в Краснодарском крае высказали финансовые аналитики и представители риелторских компаний, работающих, в том числе, в курортных кубанских городах.
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON:
– Рынок недвижимости в Краснодарском крае еще толком не успел отреагировать на изменившуюся экономическую обстановку. Сейчас наблюдаются разнонаправленные тенденции: кто-то повышает цены, кто-то, напротив, снижает. А кто-то вообще притормозил с куплей-продажей и выжидает, что будет дальше. Но глобально ситуация на региональном рынке недвижимости пока не поменялась.
Если делать прогноз относительно дальнейшей картины, я бы выделил несколько позиций.
Во-первых, нас точно не будет ожидать рост цен на недвижимость в этом году, даже если увеличится стоимость стройматериалов. И так два года подряд цены поднимались очень активно. А сейчас, в условиях снижения уровня доходов населения и повышения ставок по ипотеке, бояться того, что цены на недвижимость снова поползут вверх, не надо.
Вместе с тем и снижения в ближайшие полгода ожидать не стоит, потому что рынок с точки зрения недвижимости в Краснодарском крае достаточно устойчив. Спрос на него предъявляется практически со всей России. И эта тенденция будет сохраняться.
Игорь Поздняков, директор краевого агентства недвижимости «Союз-А»:
– Ситуация на рынке недвижимости в Краснодарском крае начала существенно меняться еще в 2021 году, когда вырос спрос на новостройки на Черноморском побережье региона. Дело в том, что многие и до этого мечтали о своих квадратных метрах у моря, а на фоне пандемии таких покупателей стало еще больше. При этом новостройки, в том числе в курортных городах, долгое время стоили дешевле, чем жилье на вторичном рынке. Но на фоне увеличения спроса они резко выросли в цене. Тогда покупатели переключили свое внимание на Краснодар. И это обусловило рост цен и в краевом центре.
Сегодня картина с рынком недвижимости в Краснодарском крае складывается таким образом, что жилье на первичном рынке продолжит дорожать. Это обусловлено новым законодательством, когда застройщики вынуждены работать с эскроу-счетами, а также удорожанием стройматериалов из-за ситуации на мировом экономическом рынке.
А вот вторичное жилье, напротив, будет дешеветь. Уже сейчас застройщик в среднем устанавливает цену за квадратный метр в Анапе 120–150 тыс. рублей, а на вторичном рынке жилья квадратный метр стоит – около 100 тыс. рублей. Такая же разница в 30 процентов будет скоро наблюдаться в Сочи и в Краснодаре. Поэтому тем, кто сегодня хочет приобрести жилье, советую обратить внимание именно на вторичный рынок. При этом если раньше покупатели шли в офисы продаж застройщиков, то теперь им в помощь будут риелторские компании.
И здесь я бы посоветовал учесть еще один очень важный момент: выбирайте квалифицированную риелторскую контору. Покупателям следует обращать внимание на то, как долго компания работает в сфере недвижимости, в том числе на вторичном рынке. Учитывайте наличие в штате риелторской компании квалифицированных юристов. Это гарантия того, что все документы о купле-продаже будут оформлены по закону. А объекты, перед тем как их предложат покупателям, будут тщательно проверены.
Дмитрий Виноградов, финансовый аналитик, региональный директор по Южному федеральному округу корпорации «Финам»:
– Выгодные ипотечные ставки остаются сейчас только на рынке первичного жилья, так как здесь квартиры могут приобретаться, например, молодыми семьями, которым выдают льготную ипотеку.
Ипотечное кредитование для вторичного жилья сегодня практически отключается. Поэтому, на мой взгляд, квартиры в этом сегменте рынка недвижимости будут продаваться достаточно сложно. Такая же ситуация складывается и в сегменте домовладений. Более того, ее усугубляют сейчас обыватели, которые, толком не понимая экономических тенденций, резко поднимают цены на вторичке. Естественно, подобные объявления о продаже будут очень долго висеть, никто на них не откликнется.
Также отмечу, что если регулирующие органы займутся стабилизацией цен на стройматериалы, а поставщики начнут оптимизировать расходы и переключать свое внимание на азиатские рынки (подобные моменты на федеральном уровне сейчас обсуждаются), это может в дальнейшем сказаться на стоимости первичного жилья. Но опять же не вторичного. Оно в ближайшее время будет находиться по перечисленным выше причинам в состоянии стагнации.
Роксана Бакуменко, риелтор, Анапа:
– Ситуацию на рынке недвижимости Анапы формируют несколько факторов и потоков клиентов. Есть местные жители, которые устали жить в квартирах и стремятся переехать в дом. Они выставляют на продажу свое жилье, взамен приобретая землю с подрядом или коттедж в пригороде. Эта тенденция наблюдалась еще во время пандемии. Сейчас, в связи с происходящими изменениями, часть клиентов, нацеленных на такую альтернативную сделку, сняла свои объекты с продажи. Люди опасаются, что ничего не найдут под свой бюджет и останутся на руках с крупной суммой. Есть и те, кто поднял цену, но без фанатизма – от 200 до 500 тысяч рублей за квартиру. Это логично, – люди пытаются просчитать свои возможности для покупки встречного варианта.
Есть, конечно, в практике случаи, когда продавец за ночь «задрал» цену сразу на миллион, а то и на два. Нашим клиентам мы объясняем, что в первую очередь во внимание надо брать не рост курса доллара, а серьезное увеличение ипотечных ставок. Доступной ипотеки для вторичного рынка пока нет. Кроме того, поток людей, имеющих сбережения на руках и готовых сразу вложить их в недвижимость, не бесконечен. И квартира, которую выставили по завышенной цене, может просто «зависнуть». Никто не откликнется на такое объявление. Уже наблюдались подобные случаи во время пандемии.
Еще один сегмент клиентов – жители других регионов, которые давно планировали покупку недвижимости в Анапе, но сейчас столкнулись с рядом сложностей. Например, невозможностью прилететь в наш город. Закономерно выросло число дистанционных сделок, благо все процессы прозрачны и безопасны. Причем люди, которым не хватает средств на дом с землей или на квартиру, готовы купить земельный участок, понимая, что это хорошая инвестиция. Количество сделок с землей в первой половине марта выросло в разы.
Также наметилась еще одна тенденция. Те, кому была одобрена ипотека еще до повышения ставки Центробанка, пытаются как можно быстрее найти под нее жилье, чтобы успеть оформить ипотечный договор на более выгодных условиях. И это тоже подстегивает спрос на рынке недвижимости.
