От фотофиксации при заселении до претензии в суд: специалисты рассказали, как арендатору минимизировать риски незаконного удержания страхового депозита.
Арендодатель не имеет права удерживать страховой депозит за признаки естественного износа жилого помещения — например, потёртости на мебели или напольном покрытии, выцветшие обои — поскольку эти средства предназначены исключительно для погашения задолженностей или возмещения реального ущерба имуществу. Такое разъяснение дала заместитель директора по правовым вопросам организации «Альтернатива» (Новосибирск), юрист Екатерина Сорокина.
Согласно общему правилу, наниматель обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил, однако с учётом нормального износа. Данная норма вытекает из статьи 622 Гражданского кодекса РФ, тогда как статья 678 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность обеспечивать сохранность объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии. При этом именно квалификация износа как «нормального» чаще всего становится предметом судебных разбирательств, сообщает ТАСС.
Юрист подчеркнула, что законодательство не содержит исчерпывающего перечня повреждений, относящихся к естественному износу, поэтому суды оценивают каждую ситуацию индивидуально — с учётом срока эксплуатации, возраста имущества и интенсивности его использования. В случае явной порчи — например, затопления по вине жильца, сломанных дверей или прожжённой обивки — наниматель обязан возместить ущерб на основании статей 15, 393 и 1064 ГК РФ, регулирующих компенсацию убытков и вреда.
Сорокина уточнила, что страховой депозит квалифицируется судом как обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ, предназначенный для покрытия возможных долгов, а не как дополнительная плата за проживание или источник финансирования планового ремонта. Собственник вправе удержать из залога сумму только реально доказанного ущерба, а также задолженность по арендной плате или коммунальным услугам — и исключительно в размере подтверждённых расходов. При отсутствии нарушений депозит подлежит возврату арендатору в полном объёме.
Практические рекомендации по устранению мелких дефектов прокомментировала главный технолог новосибирской компании «Мягкий сервис» Татьяна Стеценко. По её словам, часть незначительных повреждений наниматель может устранить самостоятельно — например, замаскировать небольшой скол на мебели специальным маркером в тон или аккуратно подшить обивку. При этом одна из наиболее распространённых ошибок — попытка скрыть повреждение без уведомления собственника: в ряде случаев деталь невозможно заменить изолированно, и требуется вмешательство профессиональных реставраторов.
Для минимизации рисков споров Екатерина Сорокина рекомендовала при заселении и выезде составлять детальный акт приёма-передачи с описанием состояния техники, мебели и обязательной фото- или видеофиксацией. В случае незаконного удержания залога арендатор вправе направить письменную претензию, а при отказе — обратиться в суд с требованием о возврате средств и взыскании процентов за пользование чужими деньгами.
Как резюмировала юрист, «собственник вправе удержать из залога сумму только реально доказанного ущерба, а также долги по аренде или коммунальным платежам, но лишь в размере подтвержденных расходов».
