Неправильный выбор жилья для аренды может «съесть» всю прибыль.
Многие начинающие инвесторы видят в покупке недвижимости для сдачи в аренду легкий и понятный способ заработка. Однако, как показывает практика, такие вложения нередко приводят к убыткам вместо обещанной прибыли. Эксперт по недвижимости Антон Винер в беседе с агентством Прайм объяснил, почему ожидания инвесторов в отношении доходности от сдачи жилья могут быть завышены вдвое, и как избежать распространенных ошибок.
По его словам, главная причина расхождений между ожидаемым и реальным доходом кроется в упрощенном подходе начинающих собственников. Они склонны умножать предполагаемую ежемесячную арендную плату на 12 месяцев, полностью игнорируя периоды простоя, налоги, расходы на ремонт, обновление отделки и замену техники. Это приводит к тому, что заявленные 10-12 % годовых фактически составляют лишь 4-6 %. Статистика показывает, что около 70 % новичков в первый год сталкиваются с доходностью на 30-50 % ниже ожидаемой. Это происходит отчасти потому, что многие приобретают жилье, ориентируясь на собственные предпочтения, а не на рыночный спрос. Инвестиционная квартира, как подчеркивает Винер, должна соответствовать требованиям арендаторов, а не личным вкусам владельца.
Существенно возрастают риски при приобретении жилья с узкой целевой аудиторией. К таким объектам относятся, прежде всего, квартиры большой площади (от 100 кв. м). Их арендная ставка растет не пропорционально, а потенциальные арендаторы (топ-менеджеры, экспаты, состоятельные семьи) представляют собой ограниченный сегмент рынка. В результате, периоды простоя могут достигать 4-6 месяцев, а чистая доходность едва превышает 2-3 % годовых.
Еще одним фактором риска являются удаленные районы, лишенные развитой инфраструктуры и удобной транспортной доступности. Низкая начальная цена создает иллюзию выгодной сделки, но длительные простои и пониженная арендная ставка в итоге делают такую инвестицию менее привлекательной, чем покупка более дорогого, но ликвидного жилья в сложившихся районах.
- Инвестиции в недвижимость не являются гарантией легкого дохода, — резюмирует Винер. — Прежде чем совершить покупку, необходимо честно ответить себе на три ключевых вопроса: кто будет вашим арендатором, какова будет реальная чистая доходность и как быстро вы сможете продать объект при необходимости.
Ранее мы рассказывали, как вовремя заметить «красные флаги» при покупке вторички у пенсионеров.
