По словам эксперта по недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, такие объекты создают прибыль для застройщиков и управляющих компаний, но не для собственников.
Российские инвесторы всё чаще рассматривают гостиничные номера как способ вложить деньги в недвижимость. Однако реальность оказывается далека от обещаний. По словам Кирилла Флуткова, эксперта по недвижимости Сочи и автора телеграм-канала «Какой бюджет - такой сюжет», такие объекты создают прибыль для застройщиков и управляющих компаний, но не для собственников.
- Гостиничный номер в собственности - это фикция, - утверждает Флутков. - На нем зарабатывают риелторы, застройщики и управляющая компания. Владельцу же достаются расходы и разочарования.
По его словам, проблемы начинаются уже на этапе покупки. Инвесторам предлагают не реальные показатели, а прогнозы доходности, иногда рассчитанные на десять лет вперед.
- Это не цифры, подтвержденные практикой, а способ оправдать высокую цену. Сегодня обещают 10% годовых, а через три года оказывается, что доходы в разы меньше. Тогда говорят: подождите десять лет, именно тогда все сойдется, - поясняет эксперт.
Не менее спорна ситуация с инфраструктурой. Бассейны, спортзалы, эксплуатируемые кровли и другие зоны общего пользования, из-за которых отель кажется привлекательным, в собственность не переходят.
- Фактически инвестору достается только номер площадью 15 - 20 квадратных метров. Все остальное остается у застройщика. В случае конфликта собственника могут даже ограничить в пользовании бассейном или спортзалом, - говорит Флутков.
Дополнительный риск связан с так называемым котловым методом распределения доходов. Все номера одной категории объединяются, и прибыль делится между владельцами поровну.
- Собственник не знает, сколько сдавался именно его номер, и никак не может повлиять на результат. Если управляющая компания провалила сезон, убыток несут все. Простора для маневра нет, - отмечает эксперт.
Жить в таких номерах почти невозможно: по договорам собственник может использовать объект только две недели в году.
- На этапе покупки это кажется мелочью. Но когда люди понимают, что доход минимальный, возникает желание самим жить в объекте. И тут выясняется, что договор этого не допускает, - добавляет Флутков.
Главная проблема проявляется при попытке выйти из инвестиций. Продать гостиничный номер почти нереально: будущим покупателям уже нельзя продать красивые прогнозы, нужны реальные цифры.
- Когда инвестор решает избавиться от актива, он показывает настоящие доходы. Они настолько скромные, что покупатель предпочитает пойти туда, где снова обещают больше, - поясняет эксперт.
В итоге гостиничные номера оказываются активом с отрицательной ликвидностью. Они создают иллюзию доходности, но на деле собственник не может управлять объектом, влиять на прибыль и даже свободно пользоваться им.
