Жилье, где право собственности разделено между несколькими лицами, отныне не может дробиться на микродоли. Предельно допустимый законный минимальный размер одной части квартиры или дома составил шесть квадратных метров. Изменения внесены в Жилищный кодекс РФ.
Любые сделки с долями, в том числе дарение, купля-продажа, в обязательном порядке фиксируются нотариально. Раньше закон не ограничивал раздел жилой недвижимости. Квартира буквально могла делиться по одному квадрату, и сделка признавалась легальной.
Нередко после этого возникали мошеннические схемы, когда 1/20 доли перепродавалась третьим лицам, проще говоря, «черным риелторам». Они въезжали в квартиру и делали жизнь остальных собственников невыносимой, вынуждая их продавать свои доли на крайне невыгодных условиях. Кроме того, микродоли серьезно ограничивали участие подобной жилой недвижимости в гражданском обороте.
С 1 сентября 2022 года сделка с нарушением предела доли в шесть квадратных метров считается ничтожной.
– Поправки направлены на борьбу с «резиновыми» квартирами и защиту граждан от «черных риелторов» и мошеннических сделок. Документ позволяет предотвратить злоупотребление недобросовестных сособственников своими правами на жилое помещение и гарантировать конституционное право граждан на жилье, – прокомментировал изменения председатель Госдумы РФ Вячеслав Володин.
Выделять в квартире доли меньше шести квадратных метров, принадлежащие разным собственникам, запрещено.
Законом устанавливается количество квадратных метров, меньше которого доли нельзя отчуждать по сделке купли-продажи. То есть, если доля в общей площади квартиры ниже этого минимального значения, в регистрации перехода права собственности на нее нотариально откажут.
Контроль за соблюдением ограничений ведут государственные регистраторы Росреестра, а также нотариусы. Нотариус откажет в удостоверении договора в том случае, если он заключен в отношении микродоли, которая меньше установленного минимального размера. В результате микродолю нельзя будет приобрести.
Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации жилого помещения.
Изменения вступили в силу с 1 сентября 2022 года, поэтому закон распространяется только на сделки, совершенные после 1 сентября. Уже существующие доли под запрет не попадают. Однако есть одно но: владеть такими микродолями можно, но распоряжаться ими с момента вступления в силу закона нельзя.
Также закон не затрагивает порядок продажи долей в жилом помещении, которые превышают минимальный размер в шесть квадратов. Для этого необходимо, как и прежде, направить уведомление остальным собственникам, имеющим преимущественное право приобретения доли, и получить их отказы или выждать месяц с момента направления уведомления. После этого нотариус сможет удостоверить договор купли-продажи доли и подать заявление о регистрации в ЕГРН перехода права собственности.
Помимо разъяснения ситуации с микродолями, принятый закон содержит пункт о разделе общего имущества супругов.
Теперь суд вправе изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе, если один из них совершал без согласия другого сделки по продаже этого имущества на невыгодных условиях.
По Гражданскому кодексу РФ при разводе супруги получают равные доли общего имущества, если иное не предусмотрено брачным договором. Однако, если жена или муж без согласия второй половины продали общую квартиру, суд вправе уменьшить долю недобросовестного супруга и увеличить ее в пользу второго.
