Частные дома в Сочи всегда привлекали состоятельных россиян. При этом покупка дома на побережье или в горном кластере зачастую воспринимается не только как приобретение, улучшающее качество жизни, но и инвестиция. В среднем стоимость новых домов в Сочи сегодня начинается от 30 млн рублей с участком в 4 сотки. При таком раскладе цена ошибки может быть очень высока. Эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко рассказал о самых распространенных угрозах на местном рынке ИЖС для покупателя такого жилья.
- Первое, с чего стоит начать, - это с инвестиций. Чтобы сохранить капитал в этом сегменте недвижимости, стоит всегда упор делать на стоимость сотки земли в конкретной локации. Здесь для иногородних покупателей кроется множество рисков. Продавцы и застройщики часто пытаются воспользоваться неким брендом самого города Сочи. Для многих граждан нашей страны весь Сочи это - дорого, престижно, комфортно и т.д. На самом деле территория частной застройки очень неоднородная в плане качества застройки и стоимости земель. Особенно в плане инвестиций нужно внимательно подходить к выбору домов и участков на территориях новой застройки, - отмечает эксперт.
По его словам, застройщики в предыдущие годы активно скупали земли в многочисленных садовых товариществах. Эти территории не имеют развитой жилой инфраструктуры, хороших дорог, тротуаров и пр. Самыми лакомыми землями являлись участки с видом на море, которые можно было купить по цене до 1 млн за сотку. Сейчас на этих землях строят коттеджи стоимостью от 50 млн рублей, и пытаются их продавать. как ценные активы.
В этих многочисленных местах инфраструктура не развивается уже на протяжении многих лет, дороги из-за многочисленных строек стали еще хуже, земля в стоимости не растет. О каких инвестициях и активах может идти речь?
Гнатченко объясняет, что сами дома и капитальные строения имеют свойство устаревать морально и физически с годами эксплуатации. Через 20 - 30 лет, если продавать такой дом, то высока вероятность, что он уже не будет таким актуальным. Оценивать объект будут именно по стоимости земли. Это нужно понимать и брать во внимание при покупке недвижимости.
- Каламбур заключается в том, что новые дома вам могут предлагать стоимостью в 50 - 60 млн, которые построены на земле в неразвивающихся локациях стоимостью 1-1,6 млн за сотку. При этом на вторичном рынке в намного более престижных локациях могут стоять свежие дома с ремонтом по такой же цене. Стоимость земли в развитых жилых локациях начинается от 2,5 млн за сотку. Если земля будет ближе к центру с видовыми хорошими характеристиками, то цена скорее будет уже от 5 млн за сотку, - поясняет эксперт.
Нередки случаи, когда людей вовлекли в некие инвестиционные проекты по строительству домов в Сочи, обещая хорошие прибыли от продажи. Сейчас эти дома стоят который год, и люди не могут их продать даже по себестоимости строительства. Такие провальные проекты всегда связаны в первую очередь с неверным выбором локации и не соответствии стоимости дома стоимости земли.
- Следующая угроза для многочисленных покупателей снова лежит в контексте покупки свежих новых домов. Такие дома зачастую построены на вновь образованных земельных участках, которые попадают уже под полный налог с продажи. Продавцы и застройщики пытаются продавать свои объекты с сильными занижениями в стоимости договора, что несет само по себе существенные риски. Нередки случаи банкротства с последующим признанием таких сделок недействительными. Если покупается дом от застройщика, то покупатель считает такую сделку априори максимально прозрачной и безопасной. Ведь там в штате есть юрист, который проводит всю сделку, а значит, все проверено и проведено в рамках закона. Однако по факту происходит несколько иначе, - добавляет Антон Гнатченко.
Он особо отмечает, что самым распространенным видом обмана в целом на рынке недвижимости является схема «не спросили, я и не ответил». Если вы не задали ряд важных вопросов, то никто эти темы и не будет раскрывать для вас с целью поскорее выйти на сделку. Вопросов при этом достаточно много и по каждому должен быть открытый развернутый ответ, а все договоренности должны быть отражены на бумаге, советует риелтор.
- Нередки случаи, когда покупатели приходят в офис застройщика, а дом при этом покупается у некого частного лица. Если покупатели забудут поднять вопрос о гарантийных обязательствах по дому, то этих гарантий нигде и не будет. Не на бумаге, не на словах. Тем временем, качество строительства порой оставляет желать лучшего. У многих современных домов в стиле хай-тек текут крыши уже в первые два года эксплуатации. Ремонт довольно-таки дорогостоящий, и если вы купили новый дом от застройщика, а гарантий нет, то это ваши упущенные выгоды и убытки, - объясняет Гнатченко.
Важно также правильно оформить саму сделку, с тем чтобы в будущем не было проблем. На каждом этапе выбора объекта должна быть проведена комплексная работа и проверка на предмет выявления всех возможных рисков.
- Правильно купленная законная надежная недвижимость вместе с растущей стоимостью земли является ценным активом, который не только повышает ваше качество жизни, но и является хорошей основой для ваших будущих поколений, - резюмировал эксперт.
