2025 год стал переломным для рынка жилой и коммерческой недвижимости в Сочи.
Впервые за многие годы застройщики массово пошли на существенные скидки, акции и распродажи. Однако для большинства проектов это не дало ожидаемого эффекта - существенно нарастить продажи не удалось. Об этом «Кубанским новостям» рассказал эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.
- Эта реальность перешла и в 2026 год. Уже в начале года мы видим рост числа акционных предложений на первичном рынке, что напрямую указывает на усиливающийся кризис ликвидности, - отмечает эксперт.
По его словам, дополнительное давление на рынок оказывает рост конкуренции. Объекты, заложенные в предыдущие годы, только сейчас выходят в активную фазу продаж, увеличивая объем предложения при ограниченном спросе.
- С учетом того, что ключевая ставка в ближайшей перспективе не планирует существенно снижаться, по многим сегментам рынок продолжит корректироваться по цене. С высокой вероятностью к концу 2026 года мы увидим цены ниже уровней конца 2025 года. Напомню, что уже по итогам прошлого года сделки в ряде сегментов проходили на уровне цен середины 2021 года, - привел пример Гнатченко.
Он добавил, что особо остро стоит вопрос ликвидности и окупаемости инвестиций в доходные апартаменты. В этом сегменте инвесторы все чаще сталкиваются с пересмотром условий со стороны управляющих компаний не в их пользу. 2025 год стал рекордным по количеству зафиксированных убытков у управляющих компаний, и в текущих условиях работать в минус многие из них просто не могут. В ряде случаев управляющие компании в принудительном порядке начали расторгать договоры с собственниками помещений.
- Следует признать, что формат инвестиций в доходные апартаменты остается крайне сырым и слабо отрегулированным. Для многих застройщиков это относительно новое направление бизнеса, где ошибки были и остаются неизбежными. Даже крупные сетевые игроки в 2025 году были вынуждены неоднократно снижать цены на размещение из-за роста конкуренции и снижения туристического потока. При этом операционные расходы, по оценкам разных экспертов, за год выросли в среднем на 20–25%, - добавляет риелтор.
Даже без этих факторов, как акцентирует Антон Гнатченко, сегмент доходных апартаментов изначально предлагал крайне ограниченное число проектов с окупаемостью в 10–12 лет. В большинстве случаев реальная доходность находилась на уровне 3–5% годовых, что означало срок окупаемости свыше 20 лет. Достичь более привлекательных показателей удавалось лишь при значительном торге и в проектах со стабильно подтвержденной доходностью. Однако сегодня проблемы фиксируются уже и по таким объектам - растет число конфликтов между инвесторами и управляющими компаниями.
В сегменте классической коммерческой недвижимости ситуация также осложняется. Даже в центральных и наиболее востребованных локациях наблюдается рост количества пустующих помещений. Арендаторы не выдерживают высокий уровень арендных ставок, рост операционных расходов и падение спроса, что напрямую отражается на выручке. Найти нового арендатора на сопоставимых условиях становится все сложнее.
- Лишь единицам инвесторов в предыдущие годы удалось приобрести качественные коммерческие объекты по адекватным ценам и на разумных условиях. Большинство же входило в сделки по завышенной стоимости, рассчитывая на рост капитализации и арендного потока, который в итоге не состоялся. Сегодня такие объекты продаются ниже цены покупки, что означает фиксацию убытков, - объясняет эксперт.
Параллельно растет число залоговых объектов на банковских аукционах. Инвесторы, приобретавшие недвижимость с использованием кредитных средств, не справляются с обязательствами и теряют имущество. Количество проблемных залогов в банках продолжает увеличиваться.
Собственники, владеющие действительно качественными лотами жилой и коммерческой недвижимости, в большинстве случаев уже достигли ценового дна и удерживают уровень предложений на отметках прошлого года. Таких объектов не более 10% от общего объема рынка. Остальные лоты имеют различные ограничения и недостатки, из-за чего собственники вынуждены продолжать корректировать цены в сторону снижения.
- Если до конца года сохранится высокая ключевая ставка и не произойдет существенных изменений в макроэкономической ситуации, 2026 год с высокой вероятностью станет годом массовой фиксации убытков для собственников и инвесторов на рынке недвижимости Сочи, - резюмировал Антон Гнатченко.
